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一、出臺(tái)的必要性 《啟東市國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估技術(shù)規(guī)范（試行）》（啟住建〔2012〕87號(hào)）于2012年出臺(tái)適用至今，根據(jù)《江蘇省行政規(guī)范性文件管理規(guī)定》第三十八條規(guī)定，為了實(shí)施法律、法規(guī)、規(guī)章或者上級(jí)行政規(guī)范性文件制定的行政規(guī)范性文件，有效期需要超過(guò)5年的，制定機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在起草說(shuō)明中載明理由，但有效期最長(zhǎng)不得超過(guò)10年；行政規(guī)范性文件的名稱冠以“暫行”“試行”的，有效期自施行之日起不超過(guò)2年。《啟東市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償暫行辦法》按上述規(guī)定，應(yīng)當(dāng)重新制定。現(xiàn)根據(jù)國(guó)務(wù)院《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》《江蘇省行政規(guī)范性文件管理規(guī)定》、住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》《啟東市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》，由市住建局結(jié)合我市實(shí)際牽頭市發(fā)改委、自規(guī)局共同起草了《啟東市國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估技術(shù)規(guī)范》，該辦法為《啟東市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》，有效期為10年。 二、制定過(guò)程 在起草過(guò)程中，市住建局在充分研究上級(jí)法律、法規(guī)的基礎(chǔ)上，廣泛開展調(diào)研，并結(jié)合我市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展變化和征收實(shí)踐，對(duì)原有評(píng)估規(guī)則進(jìn)行系統(tǒng)梳理和完善，使之更符合當(dāng)前實(shí)際，于2025年7月將擬草文件向全社會(huì)征求意見，在此基礎(chǔ)上，我們將進(jìn)一步進(jìn)行完善；我們還根據(jù)有關(guān)規(guī)定開展專家論證，并邀請(qǐng)社會(huì)公信力代表、相關(guān)區(qū)鎮(zhèn)代表、部門代表對(duì)本辦法內(nèi)容進(jìn)行聽證。經(jīng)法制審核后最終出臺(tái)。 三、制定依據(jù) 1、國(guó)務(wù)院《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 2、《江蘇省貫徹實(shí)施<國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例>若干問(wèn)題規(guī)定》 3、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》 4、《啟東市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》 5、《關(guān)于明確啟東市國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償有關(guān)問(wèn)題的通知》 四、主要內(nèi)容概述 《啟東市國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估技術(shù)規(guī)范》（征求意見稿）共八章三十八條，并附有十一個(gè)附件。主要內(nèi)容包括： 1.總則（第一章）：明確了制定目的、適用范圍、評(píng)估對(duì)象、評(píng)估目的、評(píng)估時(shí)點(diǎn)、價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)值構(gòu)成、評(píng)估機(jī)構(gòu)及人員資質(zhì)要求、基本評(píng)估程序、評(píng)估報(bào)告形式、評(píng)估結(jié)果有效期等基本原則。 2.房屋性質(zhì)認(rèn)定及分類（第二章）： 規(guī)定了被征收房屋性質(zhì)的認(rèn)定規(guī)則（以權(quán)證用途、規(guī)劃許可用途等為準(zhǔn)）和詳細(xì)分類標(biāo)準(zhǔn)（住宅房屋、非住宅營(yíng)業(yè)用房、非住宅非營(yíng)業(yè)用房），具體分類見附件一。 3.評(píng)估方法及應(yīng)用（第三章）：這是規(guī)范的核心部分。針對(duì)不同類別房屋，明確了適用的主要評(píng)估方法（市場(chǎng)比較法、收益法、成本法）： 住宅房屋：原則上采用市場(chǎng)比較法，詳細(xì)規(guī)定了“設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)樣本住房-測(cè)算基準(zhǔn)價(jià)格-確定被征收房屋價(jià)格”的技術(shù)路線及計(jì)算公式（含各項(xiàng)修正系數(shù)），具體系數(shù)見附件四。 非住宅營(yíng)業(yè)用房：原則上采用市場(chǎng)比較法或收益法，詳細(xì)規(guī)定了“設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)樣本營(yíng)業(yè)用房-測(cè)算基準(zhǔn)價(jià)格-確定被征收房屋價(jià)格”的技術(shù)路線、方法應(yīng)用要點(diǎn)（含交易調(diào)整限制、收益法參數(shù)選取、年限修正等）及計(jì)算公式，具體系數(shù)見附件五。 非住宅非營(yíng)業(yè)用房：規(guī)定采用成本法，明確了土地取得費(fèi)用（基準(zhǔn)地價(jià)修正法）、房屋重置成新價(jià)、綜合費(fèi)用的計(jì)算方法和公式，相關(guān)地價(jià)及系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)見附件六、七、八、九。 其他評(píng)估（第四章）：對(duì)“住改非”房屋、“地大于房”面積補(bǔ)償、新房增加補(bǔ)償、臨時(shí)建筑、裝飾裝修及附屬設(shè)施、零星樹木等特殊情形的評(píng)估作出了專門規(guī)定，補(bǔ)償指導(dǎo)價(jià)見附件十、十一。特別強(qiáng)調(diào)了非住宅營(yíng)業(yè)用房評(píng)估價(jià)格的下限要求。 4.征收評(píng)估報(bào)告（第五章）： 規(guī)定了評(píng)估報(bào)告格式、簽章要求及責(zé)任主體。 5.估價(jià)工作準(zhǔn)則（第六章）：明確了評(píng)估委托協(xié)議簽訂、技術(shù)負(fù)責(zé)人責(zé)任、實(shí)地查勘要求、報(bào)告提交與送達(dá)、解釋答疑義務(wù)等評(píng)估工作規(guī)范。 6.評(píng)估資料存檔（第七章）：規(guī)定了評(píng)估完成后需整理歸檔的資料清單。 7.附則（第八章）：明確附件是本規(guī)范的必要組成部分，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋評(píng)估參照?qǐng)?zhí)行，以及規(guī)范的施行日期和有效期（十年）。 8.附件：包含房屋分類表、標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋設(shè)定要求、可比實(shí)例選擇要求、各類修正系數(shù)表（住宅、非營(yíng)業(yè)用房）、基準(zhǔn)地價(jià)表（住宅、商業(yè)、工業(yè)）、建安重置指導(dǎo)價(jià)表、成新評(píng)定表、裝飾裝修及附屬設(shè)施補(bǔ)償指導(dǎo)價(jià)、砍伐樹木補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等十一項(xiàng)具體技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和參數(shù)，是規(guī)范實(shí)施的操作性依據(jù)。